ساخت شهرک ویلایی
احداث ویلا در نواحی حومه ای و ییلاقی پدیده ای رایج و رو به گسترش در کشور ما است. به خصوص نواحی شمالی کشور به علت آب و هوای دلپذیر و طبیعت زیبا، دارای پتانسیل زیادی طراحی و ساخت ویلا ساحلی است. برخی اوقات ساختمان های ویلایی به صورت مجتمع و در قالب شهرک ویلایی شکل می گیرند. در این صورت زمین وسیعی که دارای کاربری مسکونی است به این امر اختصاص داده می شود و تعداد زیادی واحد ویلایی در فضای مشترکی با کنترل، مدیریت و قوانین و طراحی همسان شکل می گیرند.
شهرک ویلایی در راستای توسعه صنعت گردشگری و توریسم دارای جایگاه ویژه ای است. همچنین سازماندهی و مدیریت بهینه در تغییر کاربری زمین با در نظر گرفتن حفظ منابع طبیعی، از توسعه ناموزون و پراکنده ویلا سازی در نواحی مختلف جلوگیری می کند.
طراحی و احداث شهرک ویلایی به عنوان نوعی شهرک مسکونی، تابع یک سری ضوابط خاص و پیش نیازها می باشد و بسیاری از موارد پایه ای و اصلی ذکر شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن شامل شهرک های ویلایی نیز می شود.
افراد حقیقی یا شرکتهای حقوقی که دارای گرید انبوه سازی هستند، در خواست خود را مبنی بر احداث این نوع شهرک های مسکونی به سازمان های ذی صلاح ارائه می کنند. درخواست آنها باید همراه با ارائه طرح توجیهی و دلایل قانع کننده در خصوص انتخاب محل مورد نظر از لحاظ ساختار، دسترسی ها، بافت و تراکم ناحیه باشد. آشنایی با ضوابط و حفظ حریم های خاص در برخی مناطق حفاظت شده و استراتژیک از مهمترین موارد تاثیر گذار بر انتخاب سایت مناسب طراحی شهرک ویلایی است.
به طورکلی زمین مورد نظر برای ساخت شهرک ویلایی باید دارای کاربری مسکونی یا باغ ویلا باشد و یا امکان تغییر کاربری زمین برای ساخت ویلا را داشته باشد. نواحی طبیعی و خارج شهر اغلب دارای کاربری های باغ و کشاورزی هستند و قوانین سختگیرانه منابع طبیعی در خصوص آنها وجود دارد. بنابراین تحلیل اراضی و ارائه مدارک و مستندات جهت تغییر کاربری بدون آسیب به این منابع، اقدامی مهم به شمار می آید.
در بعضی نواحی سابقه احداث شهرک های ویلایی وجود داشته است، در این صورت، اخذ مجوز احداث شهرک ویلایی سریع تر و راحت تر صورت می گیرد. در این موارد هماهنگی و همخوانی طرح شهرک با شهرک ها و مجتمع های ویلایی مجاور در این نواحی از لحاظ نوع استقرار و جهت گیری، محدودیت های ارتفاعی و میزان تراکم، اهمیت دارد و پروسه طراحی و ساخت شهرک را متاثر می کند.
شهرک های ویلایی به نسبت تعداد ساکنان و وسعت و تسهیلات رفاهی، امنیتی، بهداشت و ورزشی خود، نیازمند تاسیسات و زیرساخت های تامین انرژی و شبکه های آبرسانی و فاضلاب هستند. طرح ها و نقشه های جانمایی و اجرایی این تاسیسات، باید به تایید شرکت های زیرمجموعه وزارت نیرو و محیط زیست برسند.
شهرک ویلایی نسبت به دیگر شهرک های مسکونی دارای درصد فضای باز بیشتری هستند و تراکم پایین تری دارند، چرا که در ساخت شهرک ویلایی اولویت با حفظ و تقویت پتانسیل های طبیعی و بهره مندی حداکثر از فضاهای غیر محصور است. در همین راستا درصد تخصیص فضای باز به فضای سبز و پوشش های گیاهی نیز قابل توجه می باشد. این درصدها و تراکم ها ممکن است از منطقه ای به منطقه دیگر متفاوت باشد. اما رعایت حداقل آنها الزامی است.
تعداد طبقات و ارتفاع ویلاها در یک شهرک ویلایی کمتر از دیگر ساختمان های مسکونی در نظر گرفته می شود. حالت ایده آل برای واحدهای آن به صورت ویلا یک طبقه یا ویلا دوبلکس و به صورت استقلال کامل فضایی-کالبدی از دیگر واحدهای ویلایی است. محدودیت ارتفاعی باعث می شود تا چالش های کمتری از لحاظ اشرافیت دید به وجود آید و همچنین با جهت گیری مناسب، از ایجاد سد بصری رو به دید و منظرهای زیبابی طبیعی جلوگیری می شود.
شبکه بندی راهها و سیرکولاسیون مسیرها در شهرک ویلایی باید به گونه ای باشد که دسترسی به فضاهای مشترک و تسهیلات عمومی از همه جای شهرک به گونه مناسبی وجود داشته باشد. علاوه بر مسیرهای ماشین رو، شبکه ای از راههای مخصوص دوچرخه و پیاده راههای عریض مورد نیاز است که با توجه به ماهیت تفریحی این فضا، سهم قابل توجهی را به خود اختصاص می دهند. نوع کفسازی و عرض سواره راهها باید به گونه ای باشد که منجر به سرعت پایین حرکت خودروها و برقراری آرامش و امنیت بیشتر در شهرک شود.
هر شهرکی بنا به موقعیت، وسعت و تعداد واحدهای ویلایی بعد از ساخت دارای اساسنامه ای است که علاوه بر ضوابط و مقررات سکونت یا اجاره، شامل نحوه و زمان بازسازی ویلا نیز می شود. نوسازی واحدهای ویلایی با توجه به تکنیک های ساخت و متریال و محوطه سازی مجموعه، همچنین توسعه آتی آن شکل می گیرد.
